전월세 전환 계산법 숙지해서 속지 않기

전세에서 월세로 전환할 때, 전월세 전환율을 꼭 계산해봐야 합니다. 법정 전월세전환율을 초과해서 월세를 지불했다면 무효처리로 반환받을 수 있습니다. 임대인, 임차인 각각의 입장에서 전월세 전환을 어떻게 계산해야 유리한지 쉽게 알아보겠습니다.

 

법정 전월세전환율은 5.5%입니다. 

한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율 = 법정 전월세전환율입니다. 주택의 경우, 이 기준으로 계산하면 '3.5% + 2% = 5.5%'입니다. 즉, 전세에서 월세로 전환할 때 전월세 전환율이 5.5%를 초과하면 안 되고, 이미 초과한 상태로 월세를 지불했다면 초과분에 대해서는 반환신청을 할 수 있습니다. 반대로 월세에서 전세로 전환하는 경우는 법정 전월세 전환율 적용을 받지 않습니다. 통상적으로 임대인과 임차인의 합의를 통해서 이루어지는데 서울시 전월세전환율 포함, '지역별 전월세전환율'을 참고하시면 협상에 많은 도움 되실 겁니다. 주의하셔야 할 점은 한국은행 기준금리와 대통령령으로 정하는 이율이 달라질 수 있기 때문에 계산 전 전월세전환율 금리의 최신 변경사항을 적용하셔야 합니다.

 

전월세전환율 계산은 '월세 × 12개월 ÷ (전세금 - 월세 보증금) × 100'입니다.

예를 들어서 임차인이 임대인에게 전세 1억 원을 월세로 전환해 달라고 요구하였습니다. 그러자 임대인이 보증금 4천만 원에 월세 2십만 원을 제시하였습니다. 이를 전월세 전환율을 계산해 보면 다음과 같습니다.

→ 200,000 × 12 ÷ (100,000,000 - 40,000,000) × 100 = 4

→ 월세 2십만 원 × 12개월 ÷ (전세금 1억 원 - 월세 보증금 4천만 원) × 100 = 전월세 전환율 4% 다음은

전세 2 억 원의 임차인이 월세 전환을 요구하자 임대인이 보증금 1억 원에 월세 5십만 원을 제시했을 경우입니다.

→ 500,000 × 12 ÷ (200,000,000 - 100,000,000) × 100 = 6

→ 월세 5십만 원 × 12개월 ÷ (전세금 2억 원 - 월세 보증금 1억 원) × 100 = 전월세 전환율 6%

이렇게 1억 전세 월세 전환, 2억 전세 월세 전환 계산을 해봤습니다. 첫 번째 예시는 문제가 없지만 두 번째의 예시는 법정 전월세전환율인 5.5%를 초과한 전월세 전환율이 나왔습니다. 이 경우 바로 임대인에게 전월세 전환율을 낮출 것을 요구할 수 있습니다.

 

전세에서 월세 전환 계산과 월세에서 전세 전환 계산은 다릅니다.

위에서 계산한 결과를 보면 전세에서 임차인 기준으로 월세 전환 시에는 전월세전환율을 낮게 적용할수록 임차인에게 유리합니다. 반대로 월세에서 전세 전환 시에는 전월세전환율을 높게 적용할수록 임차인에게 유리한 결과가 나옵니다. 월세 보증금 계산, 아파트 월세 계산법, 반전세 계산기 등 '네이버 전월세 계산기'를 이용해 간단하게 계산할 수 있지만 이렇게 원리를 알고 있어야 실제로 전월세 전환 시 협상에서 헷갈리지 않고, 임대인과 대화를 진행할 수 있습니다. 대출금리가 높을 때, 집주인들은 세입자가 높은 이자를 부담하면서 전세대출을 받는 것을 피하기 위해 월세를 더 선호하는 것을 알기 때문에 전월세 전환율을 높게 설정하려고 합니다. 임차인 입장에서 반드시 제시한 월세 보증금과 월세가 법정 전월세전환율을 초과하지 않는지 계산해봐야 하는 이유입니다.

아래 글은 전세보증금 사기 예방방법에 대해 쓴 글입니다. 참고하시면 도움 되실 겁니다. 감사합니다.

전세보증금 사기 예방방법 알아보기

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