경매 취하 사전 파악 후 피해 가기

경매 취하는 왜 발생하는지, 취하가 가능한 기간과 취하된 후 낙찰자에게는 어떤 영향을 끼치는지 알아보겠습니다. 그리고 경매정보와 등기부현황으로 경매 취하 상황을 사전 파악 후 피해 가는 방법을 쉽게 알려드리겠습니다.

 

경매 취하

경매취하 되는 경우, 채권자가 경매를 중지해 달라고 법원에 요청한 경우입니다. 경매라는 것이 돈을 빌려준 채권자에게 돈을 빌린 채무자의 부동산을 현금화시켜서 채무를 변제해 주기 위함인데 채권자가 경매를 중지시킨다는 것이 다소 이상하게 들립니다. 더구나 경매 신청자가 채권자의 경우라면 더욱 이상한 상황입니다. 하지만 이것은 채권자 입장에서는 설명이 되는 부분입니다. 채권자의 주된 목적은 빌려준 돈을 돌려받는 것입니다. 근데 경매라는 것은 두 가지 면에서 채권자에게 불안함을 전해줍니다. 첫 번째, 경매로 나온 물건이 내가 빌려준 돈을 모두 돌려받을 만큼의 금액으로 낙찰될 것인가? 두 번째, 낙찰이 된다면 언제 낙찰가를 배당받을 수 있을 것인가? 그래서 채권자는 경매가 진행되는 마지막 순간까지 돈을 빌려간 채무자가 돈을 갚기를 바랍니다. 그리고 이런 일은 실제로 일어납니다. 경매신청 후에 채무자가 돈을 갚기로 채권자에게 다시 약속을 하거나 혹은 돈을 갚아버리는 상황이 벌어지는 것입니다. 그러면 채권자는 경매중지를 신청하면서 경매 취하가 됩니다.

 

경매 취하 가능 기간

채권자가 경매중지를 신청할 수 있는 경매취하 시기가 있습니다. 바로 낙찰자인 최고가매수인이 잔금을 모두 납부하고 등기하는 시점까지입니다. 이 이후부터는 채권자가 경매 중지를 신청할 수 없습니다. 근데 경매는 낙찰이 되었지만, 낙찰자가 아직 잔금이 모두 납부되지 않은 시점이라면 채권자가 경매중지 신청을 할 수 있고, 이 경매는 취하가 됩니다. 의외로 경매취하 방법, 절차는 간단합니다. 채권자가 채무자의 등기에 근저당권을 말소시켜 주고, 근저당이 없어진 등기부등본을 법원에 제출하면 바로 해당 경매는 법원직권으로 취하가 됩니다. 이렇게 경매취하 되는 경우 낙찰자 역시 경매보증금을 돌려받을 수 있지만 그동안에 들인 노력과 시간은 사라지게 됩니다.

 

경매 취하가 될 물건 파악하기

법원의 경매 정보와 등기부 현황을 보면서 예를 들어서 쉽게 설명드리겠습니다.

2022 타경 111 ✱서울북부지방법원 본원 ✱매각기일: 2022.10.23(月) (11:00) ✱경매 5계(전화:02-910-3675)

소재지	서울특별시 강서구 OO동 111, OO아파트 3단지 301동 101호
새주소	서울특별시 강서구 OO1길 1, OO아파트 3단지 301동 101호
물건종별	아파트	감정가	1,000,000,000원	오늘조회: 1   2주누적: 8   2주평균: 1
대지권	41.723㎡	최저가	(100%) 1,000,000,000원	구분	입찰기일	최저가매각가격	결과
건물면적	59.84㎡	보증금	(10%) 100,000,000원		2022-10-23	1,000,000,000원	취하
매각물건	토지∙건물 일괄매각	소유자	이OO	본 사건은 취하(으)로 경매절차가 종결되었습니다.
개시결정	2022-02-06	채무자	김OO
사건명	임의경매	채권자	OO동 OO아파트입주자대표회의

등기부현황 (채권액합계: 1,000,000원)

No	접수	권리종류	권리자	채권금액	비고	소멸여부
1(갑1)	1999.01.01	소유권이전(매매)	이OO
2(갑6)	2017.03.13	압류	북부수도사업소		말소기준등기	소멸
3(갑10)	2019.04.08	압류	서울특별시북부수도사업소			소멸
4(갑12)	2022.01.28	강제경매	OO동 OO아파트입주자대표회의	청구금액:2,000,000원	2022타경111	소멸
5(갑13)	2022.02.06	가압류	OO동 OO아파트입주자대표회의	청구금액:1,000,000원	2022카단36	소멸

여러 정보들이 기록되어 있지만 두 가지만 확인하시면 됩니다. 바로 '경매정보의 최저가'와 '등기부현황의 채권액합계'입니다. 위의 경우에 갚아야 할 돈이 1백만 원으로 경매 물건 최저가 10억 원의 1,000분의 1밖에 되지 않습니다. 그리고 등기부현황을 자세히 보시면 강제경매를 신청한 권리자가 OO동 OO아파트입주자대표회의인 것으로 보아 관리비로 인한 분쟁으로 강제경매를 신청한 것으로 짐작할만한 부분들이 보입니다. 이런 경우 거의 취하로 이어지게 됩니다. 1백만 원 때문에 10억 원의 아파트를 경매로 넘어가게 두고 볼 사람은 아무도 없기 때문에 채무를 변제할 것이 분명합니다. 결론적으로 이야기해서 채권금액이 경매 나온 물건의 가격에 비해 현저하게 적을 때 경매가 취하될 가능성이 높습니다.

 

경매 취하가 안될 물건 파악하기

마찬가지로 법원의 경매 정보와 등기부현황을 살펴보겠습니다.

2022 타경 111 ✱서울북부지방법원 본원 ✱매각기일: 2022.10.23(月) (11:00) ✱경매 5계(전화:02-910-3675)

소재지	서울특별시 강서구 OO동 111, OO아파트 8단지 801동 201호
새주소	서울특별시 강서구 OO1길 1, OO아파트 8단지 801동 201호
물건종별	아파트	감정가	1,000,000,000원	오늘조회: 1   2주누적: 8   2주평균: 1
대지권	41.723㎡	최저가	(80%) 800,000,000원	구분	입찰기일	최저가매각가격	결과
				1차	2022-08-12	1,000,000,000원	유찰
건물면적	59.84㎡	보증금	(10%) 80,000,000원	2차	2022-10-23	800,000,000원
매각물건	토지∙건물 일괄매각	소유자	이OO
개시결정	2022-02-06	채무자	김OO
사건명	임의경매	채권자	신한은행

등기부현황 (채권액합계: 3,000,000,000원)

No	접수	권리종류	권리자	채권금액	비고	소멸여부
1(갑2)	1999.01.01	소유권이전(매매)	이OO
2(을5)	2017.03.13	근저당	신한은행	500,000,000원	말소기준등기	소멸
3(갑3)	2019.04.08	가압류	국민은행	500,000,000원	2019카단39	소멸
4(갑4)	2022.01.28	가압류	하나은행	500,000,000원	2022카단111	소멸
5(갑5)	2022.02.06	가압류	우리은행	500,000,000원	2022카단36	소멸
6(갑6)	2022.03.07	가압류	중소기업은행	1,000,000,000원	2022카단24	소멸

경매정보를 살펴보면 해당 물건은 1회 유찰되어 경매 최저가는 8억 원입니다. 그리고 등기부현황을 확인해 보니 총채권액이 30억 원입니다. 이런 경우, 경매가 취하되기 어렵습니다. 왜냐하면 8억 원으로 낙찰된다고 해도 채무자가 모든 빚을 갚기가 어려운 상황이기 때문입니다. 채무자의 상황을 유추해 보자면 등기부현황상의 근저당권자는 신한은행 하나이고, 나머지는 근저당 없이 돈을 빌려주고 가압류를 걸어놓은 상태인 것을 알 수 있습니다. 즉, 사업을 하는 채무자가 부도를 냈고, 집 한 채에 여러 채권자들이 붙었다고 예상해 볼 수 있습니다.

 

채무자가 다른 빚도 많을 때

보통의 경우 채무자 소유의 주택이 경매까지 넘어왔다면 아마도 채무자는 다른 채무도 가지고 있을 확률이 높습니다. 전기료, 가스료, 건강보험료 같은 세금들과 신용카드 연체를 비롯해 여러 가지 대금들을 채납하고 있을 가능성이 높습니다. 이런 금액들을 모두 계산해서 현재 경매에 나온 부동산금액을 훨씬 넘어서는 경우 경매 취하로 이어지지 않습니다. 중요한 점은 등기부현황에 나오지 않은 채무 정보들을 알아낼 수 있는가 하는 점입니다. 만약 추가로 채무자의 채무금액을 발견할 수 있다면 경쟁자 없는 경매 낙찰이 가능해집니다.

 

경매 취하 시 낙찰자는?

위에서 설명드렸듯이 경매 취하는 낙찰자가 낙찰금액을 모두 납부하기 전에 채권자가 경매중지 신청을 하고 근저당이 말소된 등기부등본을 법원에 제출하면 취하가 됩니다. 하지만 낙찰자의 동의서 또한 필요합니다. 이렇게 최고가매수인은 동의서를 작성해 줘도, 해주지 않아도 되는데 해주지 않는다고 해서 경매 취하가 되지 않은 것은 아닙니다. 하지만 보통의 경우 경매취하 비용 등을 고려해 최고가매수인은 보증금의 절반 정도를 수고비로 요구합니다. 예를 들면 경매 보증금이 1,000만 원이라면 500만 원을 수고비로 요구하는 것입니다.

하지만 부동산강제경매 취하 경우는 다릅니다. 임의경매 진행은 근저당권자가 신청한 경매이고, 강제경매는 가압류 신청자가 신청하는 경매입니다. 강제경매의 취하절차는 돈을 빌린 사람이 등기에 나온 채권들을 갚았다는 것을 소송을 통해서 확인해야 합니다. 그렇기 때문에 최고가매수인은 우위에 서게 되고, 임의경매 취소 동의서보다는 더 높은 금액을 수고비로 요구합니다. 하지만 이때에도 경매 보증금 이내로 요구하는 것이 적당합니다.

 

경매 취하 동의서 작성 후

최고가매수인, 즉 낙찰자가 경매 취하 동의서를 작성해주고 난 뒤 두 가지 상황이 벌어집니다. 하나는 채무자가 채권자에게 모든 돈을 갚고 경매가 예정대로 취하가 되는 경우입니다. 다른 하나는 채무자가 채권자에게 약속한 돈을 계속 갚지 못하다가 법원이 최고가매수인에게 잔금을 내라는 연락이 오는 경우입니다. 후자의 경우 최고가매수인은 경매 취하 후 재신청 없이 잔금 납부 기일에 잔금을 모두 납부해야 합니다. 그러면 최고가매수인은 전 채무자에게 경매취하 합의금 역시 받고, 낙찰받은 경매 물건을 등기하여 바로 소유할 수 있게 되는 것입니다.

아래는 경매취소 사유 중 하나인 무잉여 취소를 미리 파악하는 방법에 관해 쉽게 설명한 글입니다. 참고하시면 많은 도움 되실 겁니다.

경매 무잉여 취소 방지 방법